ニコイチ物件で雨漏りが発生！片側の屋上防水工事をして改善・内装工事をして綺麗に　東大阪市

2024.08.23

地域　　　：東大阪市Ｔ様邸
築年数　　：約40年
建物の種類：鉄骨造3階建て
作業範囲　：約40㎡
作業箇所　：屋上・3階室内
工事の種類：防水工事・内装工事

東大阪市のT様邸で、防水工事・内装工事を行いました。

以前に他の物件で、ご依頼いただいたことのあるお客様です。
住宅には元々ご自身で住まれていて、今は空き家になっており、貸すか・売るかを検討中とのことでした。

「3階の天井部に、雨漏りの箇所がいくつかあります。自分で何度か屋上のシーリング処理やモルタル処理を施したのですが……」とのお話でした。

現地を確認したところ、建物（築40年・鉄骨造3階建て）は、お隣様とニコイチになっていて、屋上には大きな物置がありました。
ニコイチとは、構造的にお隣様と一体になっているということです。

お隣様は、以前に外壁と屋上の防水工事を実施されているそうです。
それにも関わらず、お隣様宅でも雨漏りが発生したため、お隣様から「そっち側（今回のお客様の所有部分）から、雨水が流れているのでは？」と、苦言を呈されているとのことでした。

防水層は経年劣化によるひび割れなどが目立ち、防水機能をほとんど失っていました。

「自分で補修した」とお客様が仰っていた通り、床部にはモルタルが何度も塗られたようで、笠木は防水テープで処理されていました。
いずれも防水性は低いもので、「これだと防水機能はほとんど果たしていないです」とお伝えしました。

防水テープを貼るだけでは雨漏りは止まりませんし、そもそもうまく貼れていないという問題がありました。
モルタルも同様で、塗るだけでは雨漏りは止まりません。また、先述した物置の下は、手つかずでした。

改めて、しっかりとした防水やシーリング処理などが必要だと判断したので、その内容の見積書を提出し、工事に至りました。

また、3階天井（室内）の下地補強やクロス仕上げも、当社にて行いました。

今回の防水工事・内装工事の流れ

それでは以下で、今回の防水工事・内装工事の流れを解説します。

【1】物置の床を1度めくり、モルタルをはつる

大きな物置は移動できないため、床面だけ1度めくって、防水工事を進めていくことになりました。
物置を撤去することも提案しましたが、「残しておきたい」というお客様のご希望で、撤去はしませんでした。

お客様が塗ったモルタルなどを、工具を用いてはつっていきます。

【2】屋上のひび割れや目地にシーリングを施す

床のひび割れや、目地にウレタン素材のシーリングを施しました。

【3】笠木にシーリングを施す

屋上の笠木部分にも、シーリングを施しました。
シーリングを施すのは、笠木の隙間から雨水が吹き込まないようにするためです。

笠木はやや傷んではいたものの、そのまま使用することが可能でした。

【4】屋上の下地調整を行い、改修用ドレーンを取り付ける

表面のガサガサを解消するため、そしてレベリング（均し）をするために、エポキシカチオンで下地調整を行いました。
エポキシカチオンを塗布することで、下地が強固になります。

排水口に、改修用ドレーンを取り付けました。

【5】ウレタン防水材を塗布する（2層）

ウレタン防水材を塗布しました。写真は1層目です。

物置の床にも、きちんとウレタン防水材を塗ります。
物置手前の樋が作業の妨げになったため、ロープで引き上げて作業していますが、結局この樋は不要ということになり、後々撤去しました。

ウレタン防水材の2層目も塗った、仕上がりです。
手すりの足元など細かい部分へも、しっかりとウレタン防水材を塗布しました。

【6】雨漏りで傷んだ内装の工事を行う

続いて室内に入り、雨漏りで傷んだ内装の工事を行います。
まずは、既存の天井材をめくりました。

既存の下地が傷んでおり、傷んでいる部分以外にもたわみが見られ、そもそも下地の量が足りていないという問題もあったため、下地の量を増やしてしっかりと補強を行いました。

天井ボードをはりました。

天井ボードのジョイント部へは、パテ処理を施しました。
パテ処理をきちんと行うことで、次のクロスに継ぎ目が響かず、綺麗に仕上げることができます。

天袋の中も含めて、天井クロスはりを行いました。
上記の工程をもって、今回の防水工事・内装工事は完了です。

まとめ

工事の結果、無事に雨漏りは止まりました。

梅雨時の工事となったため、防水工事後に1度雨が降るのを待ち、その雨で雨漏りがないことを確認してから、内装工事に移りました。

ニコイチ物件ということで、本当はお隣側も同時に防水工事を実施し、費用を折半にされるほうが、徹底的に雨漏りの原因を潰せるためよいのですが、今回はお客様側だけの防水工事となりました。

ご相談の当初、「この物件は売る」とお客様は仰っていましたが、今回の工事で雨漏りがしっかり止まったことを受け、不動産屋さんにご相談されたところ、「貸すのもありではないか？」とアドバイスがあったそうです。

「貸すとなれば、物件を全体的に綺麗にするとよいのでは」と提案しました。
現在、外壁工事および内装工事について、お客様はご検討中です。

物件を売る場合であっても、そのままではなく綺麗に工事してから売るほうがいいです。
綺麗なほうが印象が良く、良い条件で交渉できる可能性が高いためです。

今回のようなニコイチ物件の場合、「どちら側が雨漏りの原因か分からない」ということが多いでしょう。
防水のプロに見てもられば、適切な判断をしてもらうことができます。